Novità e prospettive future: la nuova disciplina di dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile, la nuova definizione di tolleranze costruttive, la sanatoria giurisprudenziale delle difformità parziali.

Il 24 maggio 2024, il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto – Legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come Decreto Salva Casa, pubblicato poi in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio 2024. Questo decreto mira a rispondere al crescente fabbisogno abitativo, a rilanciare il mercato immobiliare e a chiarire le incertezze normative nel settore edilizio, specialmente per quanto riguarda il riuso del patrimonio immobiliare esistente, la rigenerazione urbana e la ristrutturazione.

Principali cambiamenti normativi

La riforma introdotta dal Decreto Salva Casa modifica diverse norme del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia):

1. Edilizia libera (art. 6): Il decreto amplia le possibilità di interventi senza titolo abilitativo, includendo le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sui porticati interni e le tende sole e pergotende, purché non creino spazi chiusi.
   
2. Stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis): Viene chiarito che lo stato legittimo può essere attestato dal titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, a condizione che questo sia stato rilasciato tramite un procedimento che verifica i titoli precedenti.

3. Mutamento di destinazione d’uso (art. 23-ter): Si ammette sempre il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale. Inoltre, è possibile cambiare la destinazione d’uso tra categorie diverse (residenza, turistico-ricettivo, produttivo, commerciale) nelle zone specifiche, senza obbligo di aree per servizi di interesse generale o parcheggi aggiuntivi, salvo diverse previsioni comunali.

4. Opere abusive (art. 31): Introdotta una procedura per la rimozione di opere abusive che non contrastano con interessi rilevanti, permettendo ai Comuni di acquisire queste proprietà e valorizzarle tramite procedure ad evidenza pubblica.

5. Sanzioni per difformità parziali (art. 34): Le sanzioni per difformità parziali, non sanabili senza pregiudizio per la parte legittima, sono state aumentate dal doppio al triplo del costo di produzione o del valore venale dell’opera.

6. Tolleranze costruttive (art. 34-bis): Vengono introdotte nuove tolleranze per variazioni parziali dei parametri urbanistici ed edilizi, differenziate per dimensione delle unità immobiliari. Le tolleranze esecutive ora includono anche il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi non strutturali, e altri errori minori.

7. Accertamento di conformità per difformità parziali (art. 36-bis): Introdotta una nuova fattispecie di accertamento semplificato per le difformità parziali, riprendendo il concetto di sanatoria giurisprudenziale. Questo accertamento richiede la conformità alla normativa vigente sia al momento della domanda sia alla realizzazione delle opere.

Regolarizzazione delle strutture Covid-19

L’art. 2 del Decreto Salva Casa introduce un regime di regolarizzazione per le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 per finalità sanitarie, assistenziali ed educative, purché siano dimostrate necessità perduranti.

Conclusione

Nonostante le ambizioni iniziali, il Decreto Salva Casa sembra avere un impatto più contenuto. Rimangono fuori dalla riforma alcune questioni specifiche.. L’auspicio è che queste problematiche vengano affrontate nelle fasi di conversione del decreto o in future riforme legislative, per rilanciare efficacemente il mercato immobiliare e chiarire le incertezze normative.